A módszer alapelve az, hogy a vizsgált ingatlan értéke kiszámolható ugyanolyan vagy hasonló ingatlanok értékéből. Ez az elv nemcsak ingatlanokra alkalmazható, hanem minden olyan eszközre, javakra, melyeknek van piacuk, melyek bizonyos időközönként gazdát cserélnek adásvétel formájában. Itt most az ingatlanok összehasonlító módszeres értékelését tárgyaljuk, mely a számítási részről szóló íráshoz kapcsolódik.

A legelső lépés a vizsgált ingatlan alapos megismerése. Enélkül az összehasonlító módszer összes további folyamatlépése megalapozatlan lesz. Ez olyan, mint egy ház építése, ahol egyszerűen hiányoznak a szó szerinti alapok. Miután tudjuk, hogy mit kell értékelni, mérlegelni kell az ingatlantípus egyediségét, figyelembe véve az alternatív hasznosíthatóságát is. Minél ritkább az adott típus, annál nagyobb földrajzi területen kell keresnünk adatot. Így már a következő lépésként meg tudjuk határozni az összehasonlítás alaphalmazát.

Ezzel elkezdhetjük az összehasonlító adatok felkutatását. Itt máris egy fontos válaszúthoz érkezünk. A jogszabály (25/1997 PM rendelet) ugyanis előírja, hogy megvalósult adásvételek – azaz tényadatok – felhasználásával lehet az értéket megállapítani. Ez kétféleképpen is akadály lehet a szakértőnek. Egyrészt szép számmal vannak olyan részei az országnak, ahol az élénk ingatlanpiac ellenére sincs megfelelő számú ingatlan tranzakció az vizsgált ingatlan típusából. Másrészt a rendelkezésre álló tényadatok minősége változó, az információtartalma túlnyomó részt igen szűkös. Márpedig az összehasonlításhoz felhasznált adatok, azaz ingatlanok részletes ismerete ugyanolyan fontos, mint a vizsgált ingatlan ismerete.

Mit lehet tenni, ha nincs elegendő, illetve megfelelő tényadat? A kínálatból kell válogatni. Itt különös hangsúlyt nyer a fent is hivatkozott jogszabály azon előírása, miszerint értékelni kell az adatok valóságtartalmát. Kínálati adatokat felhasználni – kis kivétellel – nem vétek. A körültekintés és a megalapozottság hiánya viszont komoly mulasztás.

Az első sarkalatos pont a kínálati korrekció. Az a tény, hogy országos átlagban a kínálati felár például 10%, nem jelenti azt, hogy minden egyes település minden egyes ingatlantípusának kínálati korrekciója ennyi.

Ezen felül lehetséges, hogy az összegyűjtött kínálati adatok közül olyat is fel kívánunk használni, amiért magasabb árat kérnek, mint amit a piac mutat. Ilyenkor – ha mindenképpen kell az adat – tovább kell növelni az adott összehasonlító adat kínálati korrekcióját. A hangsúly a tételesen megkülönböztetett (összehasonlító adatonként eltérő) kínálati korrekción van. A felhasznált adatainkat gyakran különböző mértékben kell korrigálni.

Az adatgyűjtés során talált adatokból öt és tíz közötti számban – a legjobbakat – érdemes felsorolni a szakvéleményben. Ez a szűkített alaphalmazunk, amiből ki kell választani azt a három és öt közöttit, melyek a leginkább alkalmasak a vizsgált ingatlan értékének levezetésére. A hasonlító adataink ismerete fontos, és legalább ilyen fontos ezen adatok bemutatása, a részletek megismertetése. Az adatok felsorolásakor nagy figyelmet kell fordítani az alapterületek megadására, kiszámítására. Hiába van precízen kiszámítva a vizsgált ingatlanunk alapterülete, mindenhol a megfelelő redukciós tényezővel szorozva, ha a hasonlító adatok alapterület-összetétele nem ismert, illetve nem ismertetett. A vizsgált ingatlan alapterület-korrekciójától – indokolatlanul – eltérő alapterület-korrekciók az összehasonlító adatoknál nagy mértékben torzíthatják a végső értéket.

Az összegyűjtött adatok már felsorakoztak, de azok még „nyersek”, hátra van még a korrekciójuk. A számítás ezen fázisában átlagot képezni és egy fajlagos kértéket korrigálni minden bizonnyal kényelmesebb, mind egyenként finomhangolni az adatainkat. Azonban ez utóbbi ad megfelelő eredményt. Az előbbi módszer csak olyan esetekben ajánlott, ahol a vizsgált ingatlan piaca homogén, és a talált adatok is nagyon hasonlóak egymáshoz. Minden egyéb esetben az összehasonlító adatokat tételesen kell korrigálni a vizsgált ingatlannal összevetve.

A korrekciók jelentik az utolsó lényegi részét a számítás menetének. A jogszabály abszolút 30%-ban nevesíti a korrekció értékét, ami a hitelbiztosítéki érték számításához tartozó kitétel ugyan, de általánosan elfogadott. Ezen felül, abszolút 50%-ig, lehetséges az előbbi összefüggésben korrekciót alkalmazni indoklási kötelezettség mellett. Már a 30%-os határ közelében lévő korrekciós értékeket is csak rendkívüli esetben ajánlatos alkalmazni. A helytelen korrekcióknak két nagy halmaza van. Az egyik a túlzott – általában értéknövelő – korrekció. A másik, amikor jelentősen eltérő – magasabb fajlagos értékű – hasonlító adat egy nagyon alacsony csökkentő korrekciót kap.

Fontos kihangsúlyozni a szakértő személyének fontosságát és a szubjektivitást. Léteznek már automatizált értékelési eljárások, de az élő munkaerő ebben a szakmában nem pótolható teljesen. A korrekciók pontos meghatározásához ajánlatos azt összegszerűen is számszerűsíteni, és az alapján eldönteni, mekkora legyen annak mértéke. Például az egyik hasonlító adatunk egy 18 millió forintos panel lakás. A hasonlító adatunk nincs felújítva, „eredeti panel állapotban” van a vizsgált ingatlanunk azonban felújított lakás. Ha bizonytalan, hogy 10% vagy 15% a megfelelő, szorozzuk meg a hasonlító adatot mindkét értéknövelő korrekcióval, és akkor nagyobb bizonyossággal el lehet dönteni, melyik jobb.

A kiinduló adatok relatív szórása nagy mértékben függ a vizsgált ingatlan egyediségétől, és a fellelt hasonlító adatoktól. Azonban a nagy különbségeket is – határok között – szinte teljesen meg kell szüntetni. Akkor sikerült tökéletesre a számítás, ha nincs is már szórás az adatok végső fajlagos értékei között. Ha ez nem is sikerül, akkor végzett jó munkát az értékbecslő, ha ez nem haladja meg a 10%-ot.

Végül pár szó a kerekítésről. Akár az összehasonlító módszer, akár más módszer számítási menetét tekintjük, csak egyszer, mindig a legvégén kerekítsünk.

A fentiekből látszik, hogy számtalan olyan részlet van, amire figyelni kell, hogy az eredmény egy jó értékbecslés legyen.

(fotó: pexels.com)

KőszegT