Az első részben az értékbecslés-szakvélemények főbb alkotóelemeit (bevezető-, leíró-, számítási rész, mellékletek) mutattam be, mely itt olvasható. A második részben a bevezető részről és a leíró részről itt írtam. Most a számítási részről és a mellékletekről lesz szó.
A számítási rész bemutatja az értékelés módszereit. Részletesen leírja a három klasszikus módszer, a piaci összehasonlító-, költségalapú-, és a hozamszámításon alapuló- lépéseit. Az előnyeik és hátrányaik összefoglalása után egyenként kiértékeli, hogy szükség van-e az adott módszerre.
A piaci összehasonlító módszer alapgondolata, hogy a valós érték annyi, amennyiért a szabad piacon (ingatlanpiac) más, ugyanilyen ingatlanokat már értékesítettek. A módszer alapelve az "almát almával" megközelítés. A vizsgált ingatlan alapos ismerete a jogszabályi előírások mellett azért is rendkívül fontos, mert az egész munkának ez az alapja. Ezen túl az összehasonlító adatok ugyanilyen színvonalú ismerete nélkülözhetetlen az említett alapelv betartásához. Sőt, nem elég, ha az almát almához hasonlítunk, fontos, hogy jonatán almát jonatánhoz hasonlítsunk! Felmerülhet a kérdés, hogy mi a teendő, ha nincs megfelelő minőségű, illetve mennyiségű adat. Nos, ilyen helyzetben - a jonatános példánál maradva - jöhetnek az idared és starking almák. Azonban legalább egy jonatán almánk legyen, ami kvázi "vonalzóként" vezeti a számítás menetét.
A költségalapú módszer alapja, hogy az ingatlan annyit ér, amennyiért az felépíthető, természetesen az építés helyét, a telket is beleértve. A módszer két fő részből áll. Az első a telek értékének meghatározása, ami az előbb tárgyalt módszerrel történik. A második rész az épületek és egyéb létesítmények újraelőállítási költségének összesítése. Az újraelőállítási költséget a legtöbb esetben nettó pótlási költség jelenti, ahol az épület felépítésének költségét a legkorszerűbb műszaki megoldásokkal számítjuk, majd ezt avulás levonásával a vizsgálat tárgyát képező ingatlan műszaki állapotára csökkentjük. Az újjáépítési költség ritkábban kap szerepet, ahol az eredeti műszaki megoldások újbóli megépítése a cél. Ilyen eset például műemlék ingatlanok értékelése.
A hozamszámításon alapuló módszer szerint, az ingatlan értéke annyi, amennyi nettó bevételt, azaz hozamot tud termelni. Itt a nettó-, vagy tiszta bevétel a tulajdonosi költségekkel csökkentett bérleti-, illetve egyéb haszanosításából származó bevételt jelent. A módszernek többféle altípusa van. A lényeg, hogy piaci forgalmi értéket csak úgy kaphatunk, ha mind a bérleti díjak, mind a kihasználtsági mutatók, mind a tőkésítési ráta és a diszkont ráta piackonform. Ellenkező esetben valami más lesz az eredmény és nem piaci érték.
A különféle módszerek alkalmazása számtalan csapdát rejt, melyeket részletesen későbbi posztok fognak tárgyalni.
Kapcsolódó poszt: Ingatlan érték típusok
Végül a mellékletek következnek. Minden értékbecslésnek elmaradhatatlan része a tulajdoni lap. Ezen kívül számtalan iratra lehet még szükség, attól függően, milyen típusú ingatlan az értékelés tárgya. A legfőbb elv az, hogy itt minden olyan dokumentumnak szerepelni kell, mely megemlítésre került a szakvéleményben, vagy az értékbecslés megállapításai megkívánják. Lakás ingatlan esetében ilyen az alaprajz. Amennyiben a lakás elhelyezkedése nem állapítható meg egyértelműen a tulajdoni lap alapján, akkor a társasház alapító okiratra - társasház esetén - is szükség van! Telek ingatlan esetén hivatalos térképmásolat és a rendezési terv releváns részei szükségesek. Egy épülő irodaház esetén a mellékletek több oldalt is elfoglalhatnak, mint maga az értékbecslés. Ilyen esetben engedélyes tervdokumentum, építési engedély, részletes költségvetés, annak ütemezése is szükséges - a legfontosabbakat említve a teljesség igénye nélkül.
Az 1. rész záró sorait ismételve, a szakvélemény akkor nevezhető teljesnek, ha abból az ingatlan teljesen megismerhető, az értékek levezetése logikus és érthető, és az alkalmazott módszerek minden lépése le van írva.
(fotó: KőszegT)
KőszegT
