Az első részben az értékbecslés szakvélemények főbb alkotóelemeit (bevezető-, leíró-, számítási rész, mellékletek) mutattam be, mely itt olvasható. Most a bevezető- és a leíró részről lesz szó.
Minden értékbecslés-szakvélemény legelső oldala a címlap, ezzel kezdődik a bevezetés. Ezen az oldalon minden olyan adatnak szerepelnie kell, amely alapján a vizsgált ingatlan, az értékbecslő és a szakvélemény maga beazonosítható. Menjünk szépen sorban.
A címsorban kell szerepeljen az ingatlan teljes címe irányítószámmal és helyrajzi számmal. Ezen túl minden esetben fel kell tüntetni az értékelt tulajdoni hányadot is! Ha a teljes ingatlan az értékelés tárgya, akkor "1/1" kell hogy szerepeljen. Fontos az ingatlan megnevezése, ahogyan az a tulajdoni lapon szerepel. Közvetlenül ezután kell feltüntetni a tényleges használatot, ha ez eltér az előbbitől. Egy jellemző (utcai homlokzati) fényképpel illusztrálható is mindez. Ezalatt szükség van a pontos keltezésre, a szakértő nevére, valamint itt kell szerepeljen, hogy a szakvélemény hány oldalt tartalmaz, összesen hány példányban készült és az adott példány sorszámát.
A fontos alkotóelem tartalomjegyzék, hiszen egy szakvélemény terjedelme akár a száz oldalt is meghaladhatja. A fejezetek és alfejezetek jegyzéke segítségével könnyebb eligazodni egy kevésbé vaskos értékbecslésben is.
Az értékelési bizonyítvány a teljes értékbecslés kivonata, abban minden fontos – értéket befolyásoló – ténynek szerepelnie kell. Ez az egyetlen rész, ahol megengedhető az ismétlés.
Végül szót kell ejteni a záradékolásról. Nem ritka, hogy a feltételezések és korlátozó feltételek közé olyan mondatok kerülnek, melyekkel az értékbecslő előre mentesíteni kívánja magát a felelősség alól, például jövőbeni gazdasági események hatása esetére. Nos, ezek egy része felesleges, némelyik pedig egyáltalán nem való oda.
A leíró rész a vizsgált ingatlan minden fontos tulajdonságát bemutatja. Ezt célszerű a környezet bemutatásával kezdeni, a távolról közelítés elvét követve. Először helyezzük el a vizsgált ingatlan települését. A helység bemutatása során csak releváns információknak van helye. "Már az ősember is innen nézte a naplementét" – az ilyen és ehhez hasonló mondatok feleslegesek. Sokkal fontosabb a vizsgált ingatlan típusához igazodó leíró rész.
A környezet ismertetése után következik maga a vizsgálat tárgya. Célszerű a földterület jellemzésével kezdeni, majd az épület vagy épületek bemutatásával folytatni. Ez az egyik legszárazabb rész. Több épület esetén – a jobb áttekinthetőség érdekében – tanácsos az adatokat táblázatos formában közölni. Amennyiben egy épület több ütemben, más-más szerkezeti sajátosságokkal létesült, érdemes szétválasztani, és külön-külön bemutatni azokat.
Az alapterület-kimutatás nem egyenlő a helyiséglistával. Az előbbi egy kivonatos összefoglalás, az utóbbi tételes lista az ingatlan összes helyiségéről. Belátható, hogy egy lakóház esetén szükség van a helyiséglistára, míg egy hatalmas irodaház esetében ez felesleges "kitöltő tartalom". Utóbbinál inkább alapterület-kimutatásra van szükség, ami szintenként és területfelhasználási módonként összesít.
A leíró rész utolsó eleme a piacelemzés. Nagy hangsúly van azon, hogy itt csak a tárgyhoz tartozó és időszerű megállapítások legyenek. Például egy szombathelyi üzlethelyiség értékbecslésében semmi keresnivalója a budapesti irodapiac jellemzésének. Ugyanúgy nem elégséges 2017-ben 2006–2013 közötti időszakról írni. Ajánlatos több forrást elolvasni és az alapján összeállítani az elemzést.
Folyt. köv.
(fotó: play.google.com)
KőszegT
