Az ingatlanérték-becslésnek igen jelentős szakirodalma van, melyben az értéktípusok tárgyalása előkelő helyen szerepel. A vonatkozó jogszabályokon túl több etalonként számon tartott iparági standard létezik. Ezekben alapos és hosszú definíciók olvashatók a különféle értéktípusokról. Itt most nem ezen meghatározások betű szerinti reprodukciója a cél, hanem a legfontosabb típusok összefüggéseinek feltárása.
Az első két ilyen típus a piaci (forgalmi) érték és az eladási ár. Ez a kettő optimális esetben megegyezik. Azonban vannak helyzetek, melyekben jelentős különbség van közöttük. Ilyen lehet az, amikor az eladónak viszonylag rövid időn belül értékesítenie kell ingatlanát. Belátható, hogy ebben az esetben az eladási ár a piaci érték alatt lesz. Az, hogy mennyivel, azt az eladóra nehezedő nyomás határozza meg. Másik eshetőség, ha egy vevőjelölt beleszeret egy ingatlanba, és hajlandó többet fizetni adásvételi árként, mint az ingatlan valós piaci éréke.
A következő fogalom az előszereteti érték. Ebben nagy emocionális töltet van. Nem vitatható az a vonzalom, melyet egy tulajdonos érezhet egy olyan lakás vagy ház iránt, ahol felnőtt, ahol adott esetben a teljes addigi életét leélte, évről évre szépítette, ápolta azt. Ezzel az értékkel mind az adásvétel közvetítése során, mind értékbecslés készítése során szembe találkozhatunk. Leszögezhetjük, hogy ez az értéktípus nem egyenlő a piaci értékkel.
A befektetői érték olyan típus, melynél a hozamszámítás során az aktuális piaci viszonyokon túl színre lépnek a megrendelő tervei, álmai. A leggyakoribb megnyilvánulása ennek egy túl optimista üzleti terv az ingatlan hasznosításra. Belátható, hogy a piaci viszonyokhoz képest magasabb bérleti díjakkal és kihasználtsággal egy piaci értéknél magasabb eredményt kapunk. Ez az értéktípus sem egyenlő a piaci értékkel.
Az üzleti érték akár szinonimája is lehetne az előző fogalomnak, azonban itt másról van szó. Akkor beszélhetünk erről, amikor a megbízó az ingatlanhoz köthető bevételek és kiadások helyett a cég teljes bevételét és kiadását köti az ingatlanhoz. Ebben az esetben cég értékéről van szó, és megint csak nem az ingatlan piaci értékről.
A felsoroltakon kívül gyakran felmerül a költség alapú érték, mely a klasszikus értékbecslési módszerek (ide értve még az összehasonlító- és hozam alapú becslést) közül a legkevésbé fejezi ki az ingatlan valós piaci értékét. Ez az értéktípus legtöbbször akkor kap teret, amikor a megbízó (tulajdonos) nagyobb összeget költött az ingatlanra, és azt meghaladó mértékű értéknövekedést kíván érvényesíteni akár értékesítés során, akár az ingatlan értékének megállapításakor. Sajnos ahogy a költség alapú érték nem alkalmas egy ingatlan értékelésére, ugyanúgy a "hibrid", piaci- és költségmódszer sem a piaci értéket mutatja.
A fenti – nem teljes – felsorolásból megállapítható, hogy piaci forgalmi értéket nem lehet a piaci viszonyoktól eltérő adatokból levezetni. Reális piaci értéket csak a megvalósult adásvételi tranzakciókból levezetve lehet felelősen megállapítani. Minden más csak "púder".
KőszegT
